나중에 부자가 되면 반드시 건물주가 될 것이기 때문에
그때를 대비해서 건물 매수시 유의사항을 알아보고자 한다ㅎㅎ
요즘 다주택쪽을 조이다 보니, 자금을 쥐고 계시면서 무었을 할지 고민하시는 분들이 많을것으로 생각합니다. 주식으로 가시거나 건물매수로 가시는분들이 많죠. 많은분들이 건물주의 꿈이 있는건 사실이라, 건물매수시 고려사항과 유의사항등을 알려드리고자 합니다.
1년반전쯤 썼던글인데 끌어올림으로 해서 수정, 보완 하였습니다.
처음 꼬빌을 접근할때 이것저것 책읽어보고, 공부도 좀 하신후, 동네 부동산 or 큰 법인부동산들 연락해서 가진현금을 말하시고 매물자료 달라고 하시면 됩니다. 동네부동산 돌아보시다 보면 생각외로 괜찮은 물건들이 나오니 꼭 돌아보세요. 인터넷에 안나와 있는 것들도 있습니다.
나름 알려진 법인부동산들은 여러곳이 있습니다.
ex)두바이, 리얼티, 원빌딩, 빌사남, KS에셋, 더빌딩, TOP빌딩, 에이원, 알파카등등등.
건물을 보시기전에 중요한건, 자신이 어디를 초점을 두느냐입니다. 수익률 좋으면서 차익도 크게남기면 좋겠죠. 하지만 그런매물이 과연 있을까요? 없습니다. 그래서 다음의
1) 수익률 위주
2) 차익 위주
결정하시고,
3) 원하는 동네나 시, 도
1)3) // 2)3)둘중에 하나를 고르시면 되겠습니다.
수익률이 좋은건 서울엔 거의 없고, 경기/지방위주이고, 건물차익높은건 당연히 서울입니다. 서울에서도 경기물건보다 차익이 낮은것들이 분명히 있습니다. 서울비인기 지역물건과 경기 인기지역중에 선택은 잘하셔야 겠지요.
월세가 중요하면 경기/지방쪽 물건들을 보세요. 보통 요즘 수익률은 4%~6% 정도 입니다. 인기지역일수록 수익률은 낮아집니다. 대신 환금성이 좀더 좋습니다.
매도차익 큰것으로 원하시면 서울쪽 주요지역을 보세요. 2%~3.9%정도입니다. 요즘 금리가 낮아져 수익률이 낮아졌습니다. 그말뜻은 건물값이 많이 올랐다는거죠.
서울에 혹시라도 수익률이 좋은것이 있다면 일단 원룸, 투룸같은 것들이 있는지 체크해보세요. 그런게 건물에 섞여있거나 전체가 그런식의 건물이면 수익률이 높아요. 여기서 함정은 특히 원룸같은것들은 일년내내 세를 받을수 있다고 여기지 않기때문에..중간공실기간이나 수리비등을 고려해서 자료에 있는 월세의 80%정도가 실제 나오는것이라 보시면 되겠습니다.
수익률좋은것이 낫냐 차익물건이 낫냐는 자신의 상황에 따라 다릅니다. 현재 소득이 낮아서 여분의돈이 필요하시면 수익위주로 가는것이고, 세금구간이 높아져도 세금이 많지 않지요.
소득구간이 높으시면 차익위주로 가는것이 좋습니다. 안그래도 세금 구간이 높은데 월세도 세금 많이 떼면 아까우니까요. 하지만 법인을 만드는 방법도 있으니 다음에 얘기해보겠습니다.
빌딩 금액대에 따라서도 수익률이 차이가 납니다. 액수가 커질수록 좀더 수익률이 좋습니다. 환금성이 떨어지니까요. 여기서 액수가 크다는 정도는 최소 60~70억대 이상. 서울물건중 간혹 100억정도부터는 수익률5%물건도 있기도 합니다.
한편, 2020년 현재 분위기상 정부가 주택보유수를 조이고있다보니, 상가주택(건축물대장상 주택이 표시)들은 인기가 살짝 떨어졌다고 합니다. 주택이 있는 매수자가 상가주택을 구입시 2주택자가 되어 버려서 꺼려지는것이죠. 올근생매물들은 잘팔리구요. 특히 10-20억정도로 물건찾는 분들이 많다보니 20억후반~40억까지의 괜찮은 매물들은 나오자마자 없어진다고 합니다. 물론 상가주택 구입후 용도변경하면 되긴 합니다.(건축물 대장상 주택--->근린생활시설로 변경), 근린생활시설에서 주택으로 변경은 주차대수확보때문에 좀 힘든편입니다.
부동산업자가 주는 자료의 수익률은 대부분 관리비 포함입니다. 관리비는 남을수도있고 모자랄수도 있거든요. 엘베있고 전기많이쓰는 건물, 기계식주차장, 가스사용이 많은 임차인이 많은 건물들은 월마다 일정하게 나가는돈이 생기는데 그것을 미리 계산하시고 수익률을 따져보시기 바랍니다.
수익률이 좋은 물건인데 나한테까지 자료가 왔다?라고 한다면 일단 의심해? 보셔야 합니다. 신축들은 보통 수익률이 좋을수 있습니다. 임차인들도 좀더 세주고 들어가기도 하구요. 하지만 시간이 지나면 이건물은 중고가 되고, 그후 임차인이 바뀐다면 월세를 신축시 만큼 받을수 있을까요? 리모델링한 건물도 마찬가지 입니다. 이런 건물들은 신축비, 리모델링비가 건물매가에 들어가 있습니다. 잘 따져 보시길 바랍니다.
또한, 상세 층별 월세 리스트를 받아보세요. 보통 1층은 다르지만 2층부터 꼭데기층까진 같은 면적이라면, 엘베가 있다면 월세는 비슷하고, 엘베가 없다면 4,5층으로 갈수록 월세가 훅훅 떨어집니다. 그런데, 월세가 층마다 들쑥날쑥하다? 1층월세와 윗층들의 월세가 별 차이가 없다?라고 한다면 주위 상가 월임대료를 찾아보시길 바랍니다. 간편한건 네이버를 이용해서 나와있는 상가, 사무실 월세를 보시면 됩니다. 나쁘게 말하면 건물주가 비싸게 팔려고 농간을 부리는 매물일 가능성이 있습니다(예로 건물주가 매도후 자신이 몇층을 임차인으로 들어가면서-리스백이라 하죠- 주위 시세보다 높게 월세를 주겠다 합니다. 그럼 단순히 보면 수익률이 높아보입니다. 하지만 리스백기간후 그사람이 나간다면 수익률은 떨어지게 되는것이죠. 건물가격을 몇억 더받고, 월 몇백씩 월세를 더 준다고 했을때 2년후 방빼는 건물주가 추가로 내게된 월세는 몇천 안되겠죠. 그럼 매도시 몇억 더 받았었던것이 훨씬 큰 이익이 됩니다. 월세 몇백은 건물매가를 몇억을 차이가 나게 합니다.) 부동산업자는 이러한 정보를 잘 알수도 있고 모르고 그냥 우리에게 넘겨줄수도 있기에, 자신이 스스로 잘 찾아보시길 바랍니다.
간혹 수익률이 아주 저조한 물건들이 있는데 이런것들을 업자들은 신축, 리모하여 수익률을 재고하거나 또는 주변보다 낮은세를 받고 있으니 올리면 된다는 식으로 쉽게 얘기하는데, 일단 신축과 대수선은 명도가 필요합니다. 10년이 지나지않은 임차인들은 안나가려할것이고 일정금액을 원할것입니다. 명도는 어렵습니다. 왠만하면 매도자 명도조건 아니면 하지마시길 바랍니다(계약시 필히명시).
또한, 월세 올리는것도 요즘 쉽지않다는거 아시죠? 계약시마다 5%밖에 못올리니 제대로 받을려면 10년이상이 걸릴수 있습니다. 이때까지 월세 꼬박꼬박 안올리신 착한건물주들은 좋은가격에 매도하기가 좀 어렵게 되었습니다. 결국 수익률낮은것들은 명도조건으로 파는게 매도자에게도 낫습니다. 임차인들이 안나간다고 버티면 소송하거나 싸게 매도하는수밖에 없겠죠(그런데 절대 싸게 매도 안합니다).
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법인에 관해 얘기해 보겠습니다.
법인을 만드는 이유는 탈세의 목적이라기 보단 가족을 위한 절세라 생각합니다. 1인법인은 개인적으로 효용성이 없다고 전 보는 입장이구요. 가족법인의 경우는 좀 다릅니다. 본인, 배우자 혹은 아이들 까지 이름을 넣고 주주로 만듭니다. 물론 자신이 회사를 다닌다면, 법인의 대표가 되면 안되겠습니다. 회사에서 알게 될 가능성도 있으니까요. 겸직 금지조항이 있는 회사가 많죠.
소득이 좀더 낮은 배우자를 법인 대표로 합니다. 대표월급을 조금 받습니다(안받아도 됩니다.). 그리고 월세 이익이 생겼으니 주주배당을 합니다.
1. 균등배당 - 주식수의 비율만큼 배당.
보통 본인의 주식수가 가장 많은 상태에서 균등배당을 한다면 직장수입도 많은데 배당이 년2천이 넘어가면서 종합소득세율로 갈 가능성이 커지겠지요. 물론 배우자나 자식에게도 비율대로 배당은 가겠지만 절세라 보긴 힘듭니다. 참, 배당은 은행이자+배당등 년2천만원까지 일반과세 15.4%입니다.
2. 차등배당 - 주식수의 비율 상관없이 배당
여기서 절세가 가능합니다. 자신의 배당을 포기하거나 줄이면서 배우자나 자식에게 좀더 많은 배당을 줄수 있습니다. 적절히 조절하여 세금을 적게 내면서 골고루 수입이 생기도록 합니다. 단, 여기서 생각해야 할것은 자식에게로의 배당입니다. 과거 10년내에 자식에게 증여를 한적이 있다면 계산을 잘 하셔야 합니다. 차등배당에서의 배당이 자식에겐 증여세율로 결정될 경우가 있습니다. 배당을 했을때의 배당세율과 증여로합쳐졌을때 증여세율중 높은쪽으로 하기에, 과거에 증여를 한적이 있다면 증여세율이 더 높으니 증여로 간주될가능성이 크겠지요?
3. 법인설립의 궁극의 목표인 자식의 자산불려주기입니다.
최초 설립시 증여를 좀 하여 주식주를 많게 해 주거나 중간에 증여를 하여 대주주로 만들어 주는것입니다. 위의 2번 방법으로 배당을 하시면서, 건물 매도후 나중에 법인청산시 주식의 비율대로 하여 자식에게 건물차익이 크게 발생하게 하는 방법입니다.
서울에서 법인설립후 과밀억제권역(서울전체와 경기도일부)의 건물 매수시 취득세 중과가 됩니다(기본 취득세율4.6%에서 중과). 따라서 과밀억제권역에 속하지 않는 곳에 법인을 설립하세요. 아니면 미리 서울에 법인을 만들어 놓고 5년후 활동을 시작하시면 됩니다. 단, 5년동안은 적자법인이 될테니....대출이 잘 나올진....의문이군요.
*차등배당에 관해서 좀더 알아보실려면 다음 블로그외 찾아보세요
$$ 최근 법이 바뀐것 같네요. 이제는 최대주주가 자신의 배당을 포기하고 특수관계자에게 초과배당을 지급하는 방식으로 증여할경우 증여세 과세 강화를 한다고 합니다.(초과배당에 대해 증여세와 소득세 모두 과세).
따라서 위의 2,3번이 이제 어렵게 될거 같습니다.(2020.07)
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다시 건물 매수 고려 조건으로 넘어가서,
상권/입지/건물형태/몇종인가/엘베유무/년식/임차구성 등등을 알아보셔야 합니다.
ㅁ상권/입지 - 골목상권, 먹자상권, 아파트항아리상권등과 인기있는 1급지부터 하급지까지
ㅁ위치 - 건물 위치가 건물들사이, 코너 혹은 3면, 4면이 도로로 둘러쌓여있느냐, 횡단보도, 버스정류장, 지하철과의 거리등
ㅁ건물형태 - 사다리꼴, 사각형, 삼각형등등, 앞면이 넓은 사각형을 가장 선호.
ㅁ몇종인가 - 1종주거, 2종주거, 3종주거, 준주거, 상업지 --> 상업지로 갈수록 용적률 상승, 높게 지을수 있으며 건물매가도 높음. 물론 건폐율도 다릅니다. 구청, 시청에 알아볼것
ㅁ엘베유무 - 엘리베이터 없는 고층건물은 윗층으로 갈수록 월세가 급격히 떨어짐. 거기다 상층임차가 어려움. 그래도 매입원할시 그냥 사용하시거나 엘베추가가 가능한지 체크하세요. 건폐율과 용적률이 남아 있어야 하고 엘베가 들어갈 자투리 외부공간 혹은 내부공간(계단사이 화장실)등이 남아 있어야 합니다. 참고로 장애인용 엘리베이터는 용적률 산정에서 제외됩니다.
대충 5층건물 엘베추가시 1억정도 들어간다 보시면 됩니다.(엘베자체는 3천~5천정도, 건물 안으로 넣느냐 밖으로 넣느냐에 따라 액수차이가 조금 납니다.)
ㅁ임차구성 - 학원, 의원및 병원, 약국, 대기업등 우량임차인과 그외. 우량임차인이 많이 있는 건물은 그만큼 좀더 비싸다 보시면 됩니다.
오래된 건물 매수후 외벽리모델링의 경우는 크게 상관이 없지만, 리모델링(대수선)을 생각하신다면, 임차인들을 내보내야 하기때문에 명도를 잘 알아보셔야 합니다. 대수선시 걸리는 시간과 그동안 월세 못받는 기간도 계산하셔야 합니다. 건축비는 평당 250-300만정도.
이때, 주차장확보 관련해서 잘 체크해야합니다. 신축도 마찬가지 인데, 잘못하다간 1층전부를 주차장으로 해야되는 경우도 있어서, 리모델링이나 신축후 생각하는 월세가 안나올수 있습니다. 1층이 세가 제일 쎈건 아시죠? 그리고 주차장법이 바뀌어서 폭 2.3m--->2.5m로 1층에 상가를 만들수 있는 면적이 많이 줄어들었습니다.
지하주차장이나 1층 주차장이 있는경우는 상관 없지만, 혹시라도 기계식 주차장, 주차타워의 경우, 거의 관리인을 둬야 합니다. 오작동이나 미숙으로 인한 차량 손해, 사고시 건물주가 책임질수 있습니다. 그리고, 기계식 주차장도 규칙적(2년마다, 4년마다 정밀점검)으로 점검을 받아야 하며, 수명이 있습니다. 임차인들 또한 기계식 주차장 그리 좋아하지 않습니다.
특히, 요즘 구청이나 시에서 5년이상된 사용안하는 기계식주차장을 없애는 운동을 하는데, 없애면 그 주차대수의 반만 주차를 수용가능하면 철거해도 되고 비용적으로 도움주는곳도 있습니다.(예로 기계식 주차대수가 9대이면 반인 4.5에서 반올림해서 5대의 주차장 들어갈 자리를 확보하면 됩니다. 하지만최근 한면 주차장폭이 늘어나, 많은 건물들의 바닥면적이 안나오는곳이 많아서 울며겨자먹기로 기계식주차장을 고쳐서 사용해야하는 곳도 많다고 하니 꼭~~~ 확인 하세요.)
구식 기계식주차장을 신식으로 바꿔 설치하려할 경우 기계식도 폭이 늘어났기 때문에 기존공간에 설치못할수도 있습니다. 억지로 옛날에 2칸 자리 나와서 기계식 설치한 곳들은 이제..답이 없군요.
기계식주차장 6-8개 설치비용은 보통 4~6천만정도 든다 보시면 됩니다.
대지 앞쪽에 버스정류장나 횡단보도가 있는경우 대수선이나 리모델링을 하여 주차장 진입로를 만들어야 하는데 이들이 막고 있다면, 이동을 시켜주어야 해야하는데, 아주 쉽진 않습니다. 버스정류장의 이동의 경우는 이동할 주위 건물주들의 의견과 주민의견등을 청취하여 구청에서 접수, 시청에서 승인이고, 횡단보도의 이동의 경우는 경찰의 의견도 들어야 합니다. 횡단보도 이동의 경우 약2천만 정도 든다고 합니다.
보통 20년 이상된 건물은 건물가가 매도가에 포함되어 있지 않지만 간혹 신축급들은 건물가가 포함되어 있으니, 건물 상태 잘 따져서 협상해야합니다. 건축비가 보통 평당 500-600잡고, 리모델링비는 250안팎을 잡기 때문에 건축후 년수에 따라 감가삼각이 됩니다.
ㅁ대출 - 최근 이자율이 2%초반~ 3%정도인데, 개인사업자로 할경우는 좀 낮은편이고, 신생법인으로 할경우는 좀 높습니다. 레버리지는 당연히 활용해야 하는것이구요, 건물매입시 대출비용은 종소세 결정시 비용처리 됩니다. 구입시 말고 나중에 건물담보 대출을 받는 비용은 비용처리 안됩니다.
대출범위는 서울 주요지역 건물들은 감정가의 70-80%까지 많이 나오고, 경기/지방쪽 건물들은 담보비율이 높아서 40-60%정도가 최대입니다. 그말은 경기/지방으로 갈수록 매수시 현금보유가 좀더 필요하다는 것입니다.
건물매입전, 건물상태체크 필수(부동산을 통해 건물체크를 하시던, 임차인들에게 슬쩍 물어보시던 어떤 문제가 있나를 체크) - 안하시다 인수하시고 큰돈드는경우 다반사입니다..
ㅁ자동차 - 임대사업자는 비용털것이 별로 없습니다. 대출이자, 인건비정도 밖에 없지만, 1년에 1500정도 자동차 관련해서 비용을 넣을수 있습니다. 물론 임대사업에 관계가 있어야 하겠지요. 운전일지작성도 필요하다고 합니다. 임대사업에 관계된 주유비, 자동차 감가상각비 정도는 비용에 넣을수 있습니다. 비싼 외제차등록은 피해주세요~
건물주가 된후 생각해야 될것들은 다음이 있습니다.
1. 월 고정비용
A. 승강기관리업체 : 크기와 연식에 따라 다르지만, 보통 월8만~20만원대까지 다양. 8만원~11만원대는 최소 한달한번 검사만 해줍니다. 만약, 수리비가 나온다면 건물주가 부담합니다.(최근 설치한 승강기라면 유리. 20만원정도부턴 종합관리라 해서 1년한번 정기정검해야하는 점검비, 그리고 자체적으로 발생하는 승강기문제, 부품조달등을 관리회사에서 부담(오래된 승강기일수록 유리). 승강기안전관리자 선임 필수(보통 건물주 or 가족 - 건물인수후 6개월내 교육만 받으면 됨)
B. 전기안전관리업체: 10만대~20만대. 건물에 들어오는 전기량에 따라(75kw이상) 가격상이(월1회 점검).
C. 소방안전관리업체 : 10만원대 안팎(월 1회점검), 소방안전관리자 선임필수(보통 경비원이나 건물주/가족-시험보고 통과해야함, 비용듬).
1회정기검사/년 - 보통 현 관리업체에서 하는경우 무료이지만 따로 견적을 받고싶을땐 연면적당 비용이라 수십만원 정도 듭니다. - 소방보수시 큰비용이 들수도 있으니, 현 업체 외에도 다른 업체들을 컨택해서 견적받아보시길 바랍니다.
소방업체 이용하고 경비고용시 소방관리자를 경비로 지정가능(경비가 안전관리자 자격증이 없어도 무방)
안전관리자로 선임되면 6개월 이내에 실무교육을 받아야 하며, 그후 2년마다 교육을 받아야 합니다.
D. 가스안전관리 : 4천이상/월 사용량이 예상되는 경우, 가스안전관리를 받고 선임을 하셔야 함(업체에 따라 20만~50만) / 건물주가 가스사용시설안전관리자 자격증을 따고 스스로 선임자가 되어도 됨(가스사용시설관리자 시험통과필수, 비용 약 30만). 1-2년마다 정기가스검사(10만정도)
E. 화재보험 : 매년갱신형(년1회납) - 50만이상 ,or 매월납부(수년간 의무가입) - 기본 월 20만원대이상
F. 청소,미화고용
G. 경비, 건물관리 : 130만/월~ 200만/월(시간당 알아서)+4대보험.
H. 1~2회 물탱크청소/년, 정화조청소 - 난이도와 크기용량에 따라 좀 다른데, 전 45만정도?
I. 대출이자비 : 10억대출의 경우, 3.0%이자율시, 3천/년(250만/월)
J. 세무사비용 : 부동산 임대업의 경우 년 7500만원 이상의 경우는 복식부기 대상자로써 복식부기를 하여야 하는데, 좀 복잡합니다. 그래서 보통 세무사를 쓰는데, 월비용이 나갑니다. 세무사마다 상이.
보통 10만정도.( 년 7500만 이하는 간편장부대상자로 혼자할수 있을정도로 간단하다고 합니다.)
경비원이나 미화원 고용시,
1) 직접고용
프리랜서 식으로 지급하는 방법과 4대보험지급 풀고용으로 하는 방법이 있는데, 4대보험 지급시 건물주에게도 직원들중 가장 많은 월급과 동일한 월급을 매겨서 4대보험을 납부하게 합니다. 직장소득외 3400만원/년 이상 소득이 있다면 그후 5월 종소세 결정때 다시 정산하여 11월에 건보료 재정산 부과가 됩니다. 2022년부턴 2000만원으로 낮아집니다.
2) 다른 업체를 이용하여 고용
돈은 좀더 들지만, 간편한 방법. 3대보험은 안내도 되지만, 5월 종소세결정후 11월 부터 건보료는 냅니다.
그외 월세미납시 독촉, 임차인 들어오고 빠지는것 관리, 전기,수도,가스등 공과금관리(임차인이 각자낼수있게 분리되어 있는곳도 있지만, 건물주가 내고 각 임차인들이게 분리 납부하게 하는곳도 있음) 등등 신경써야 합니다. 그리고 공용부분 공과금은 건물주가 내는곳도 있으니, 추가로 고정비용 발생가능성 있음. 고로, 관리비를 충분히 받고 있는지 체크.
월세독촉, 공과금관리, 임차인관리등을 업체에서 해주는곳도 있음(80~150만/월), 거기서 나오는 수리비는 당연히 건물주가 부담.
2. 세금(2회/년)
건물과 토지분이 따로 발생.
토지는 공시지가로 따져서 부과(년1회), 건물은 건물가격 검색하시는 싸이트에서 검색하여 세금 산출(년1회). 6월~9월사이.
3. 추가 관리비용
직접지은 새 건물이면 모르겠지만, 어느정도 기한이 된 건물을 매입할경우, 여기저기 추가비용 발생합니다. 공용부분 바닥타일수리, 벽관리, 공용화장실 관리/수리비용(동파방지 히터설치, 파손/하자 발생시 수리등등). CCTV가 있다면 관리비용. 방수비용.
4. 임차인들과의 문제
소방법이 강화- 소방에 관계된 임차인과의 문제 발생가능(비상계단 물건적치, 공용부분 복도등에 물건적치등),
임대차보호법 강화-입주/퇴거시 원상복구, 인테리어 문제, 10년 만기에도 퇴거안할수 있음.
5. 공실문제
이놈의 코로나.
감사합니다.
와우
이거 건물주도 머리아프고 바쁘겠는데요??
신경써야 할 부분이 한두가지가 아니네요
그래도 부자가 되서 건물주가 되고싶네요
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